martes, 13 de marzo de 2007

EL ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o ren­tas".

En sus orígenes, el arrendamiento po­día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro­manista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que pro­mete pagar el precio se llama "conduc­tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana­lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable­mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al gra­do de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora­les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida­des encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corpo­rales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas ame­ricanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tene­mos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a lle­var a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrenda­dor, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legisla­ción para hacerla imparcial, inclinarse in­cluso en favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo. hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos má­ximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

En México, también existió una legis­lación de excepción con motivo de la se­gunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos pro­pietarios (esta legislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación, en la capital de la República, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993.

Es necesario reiterar que en los con­tratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las solucio­nes deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la ga­rantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que me­nos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legis­lación civil, dada la frecuencia de su uso, después del contrato de compraventa. Es más, su importancia, tanto económica como jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la capital de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.

CONCEPTO

El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy am­plio; tanto, que no es posible presentarlo en forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislación misma en que están contenidos; sin embargo, es ne­cesario recurrir a un concepto genérico que sirva de referencia, como el que afir­ma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una perso­na ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto".

Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato, Escriche lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo".

"Este contrato —destaca Antonio de J. Lozano— es tan necesario y universal como el de compraventa... porque en to­dos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas".

El Código Civil colombiano, en su a. 1973, establece que "el arrendamiento es un contrato en el que las partes se obli­gan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio de­terminado".

De esta aseveración, Ortega Torres de­duce que el "arrendamiento es un contra­to bilateral, oneroso, consensúa!, conmuta­tivo (aunque sea aleatorio en la aparcería), de ejecución sucesiva y es acto adminis­trativo, no dispositivo".

El artículo 1543 del Código Civil español de­fine así el arrendamiento: "Es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto".

Por lo que respecta al Código Civil, en su a. 2398 precisa el arrendamiento en los si­guientes términos: "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto". La regulación del contrato com­prende de los artículos. 2398 al 2496 de dicho ordenamiento sustantivo.

El Código Civil del DF alude al límite temporal con la frase "uso o goce temporal de una cosa"; misma que debe interpretarse en el senti­do de la temporalidad, no así en el literal de determinación previa de la duración, toda vez que el propio articulado prevé la hipótesis de que las partes no hayan pac­tado dicha duración dictando reglas para tal efecto.

Así, el pacto por el que se conviene la duración del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, es incompatible con la naturaleza jurídica de estos actos por implicar una verdadera desmembra­ción de la propiedad, equivalente a la enfiteusis, por oponerse a la temporalidad en los términos en que está redactado el a. 2398 del Código Civil.

En ese orden de ideas, el Código Civil vigente establece un límite de duración de los pactos arrendaticios, cuando éstos recaen sobre inmuebles; además, distingue pla­zos distintos según si los bienes inmue­bles están destinados para habitación, co­mercio o industria. Pero el legislador no prevé la hipótesis respecto al plazo máxi­mo a que puede sujetarse un contrato de arrendamiento sobre muebles, por tanto, las partes contratantes tienen la más am­plia libertad para fijar el plazo de dura­ción del arrendamiento, pero siempre te­niendo presente el requisito necesario de que haya un plazo.

Se destaca también, de la definición del contrato de arrendamiento, que el arrendador se obliga a conceder tempo­ralmente el uso o goce al mismo tiempo del bien. Así tenemos que si en el contra­to sólo se concedió el uso del bien, el arrendatario podrá disponer de él con­forme a lo pactado, o bien, conforme a la naturaleza o su destino, a. 2425, fr. III, del CC; si se pacta también respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales del bien, pero no del todo o de sus partes, pues en caso contrario ya no sería un pacto arren­daticio, sino un diverso acto jurídico tras­lativo de dominio.

En la doctrina se señala como nota es­pecífica del arrendamiento la proporcio­nalidad del precio con el tiempo de duración del contrato, añadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo, ya sea hora, día, mes, trimestre, semestre, año etc. La proporcionalidad del precio se regula en los artículos 2426 y 2429 del Código Civil.

LAS PARTES CONTRATANTES

Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte arrendataria a la adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto.

ELEMENTOS ESCENCIALES

Consenti­miento: se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el acuerdo de las voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para conceder el uso o el uso y goce de un bien, y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto.

OBJETO

La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se necesita que el pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que están en el comercio, que no sean fungibles, y tampoco los que estén fuera del comercio, como los bienes comunales o los derechos personalísimos. El precio debe ser cierto, verdadero y determinado o determinable, lo que quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera otra cosa equivalente, que se trate de una simulación y que siempre exista la posibilidad de determinarlo como sería el pago de una renta en proporción al monto de las ventas en el caso de un local comercial.

ELEMENTOS DE VALIDEZ

Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita sólo capacidad general; por lo tanto, los dueños pueden dar en arrendamiento por sí o mediante sus administradores, Esto significa que pueden darse los bienes ajenos, lo mismo sucede con los bienes que están asegurados y sujetos a un proceso, inclusive el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, puede celebrar un contrato de arrendamiento.

Existen limitaciones al comodatario, el apar­cero o los copropietarios. Aún más, aque­llos que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebración del contrato, lo mismo que el tutor, el albacea y los man­datarios, según las facultades que les son conferidas en los poderes.

Si bien existe libertad para contratar, la legislación civil establece limitaciones o prohibiciones para recibir en arrenda­miento, sancionando el acto con la nuli­dad del contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no pueden tomar en arrendamiento para sí o sus familiares. Lo mismo que los magistrados, jueces y funcionarios o em­pleados públicos, tienen prohibido tomar en arrendamiento los; bienes en los que intervienen.

FORMA

El contrato de arrendamiento es, como la mayoría de nuestros contra­tos, un acto consensual, por ello, basta que las partes contratantes se pongan de acuerdo respecto al bien y al precio que se pagará por el uso y goce de aquél, para que exista el contrato de arrendamiento. Al respecto el a. 2406, del Código Civil del Distrito Federal, estatuye que: "El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta for­malidad se imputará al arrendador". Por su parte el a. 2448-F preceptúa que: "Para los efectos de este capítulo el con­trato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador...". De los pre­ceptos anteriores se deriva que el contra­to de arrendamiento es existente y válido aunque no se celebre en forma escrita, pues en los artículos transcritos no se hace referencia alguna a la inexistencia o invalidez del contrato por falta de forma escrita. En todo caso, la expresión: ",..la falta de esta formalidad se imputará al arrendador...", implica que, en su caso, sobre él recae la carga de probar los tér­minos del contrato. Ahora bien, el a. 958, del CPC del DF, dispone que: "Para el ejercicio de cualquiera de las acciones previstas en este título, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito"; sin embargo, ni de este precepto ni de los anteriores se infiere que el contrato de arrendamiento que no conste por escrito sea inexistente o no válido.

CLASIFICACIÓN

Es un contrato princi­pal, porque no depende de ningún otro para su nacimiento o existencia y porque tiene su propia finalidad y función eco­nómica y jurídica;

· BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recí­proca;

· ONEROSO, en virtud de que las obliga­ciones que ambas partes se deben, se traducen en provechos y gravámenes recí­procos;

· CONMUTATIVO, porque en este con­trato se saben desde el momento de su celebración los derechos y obligaciones de las partes;

· se trata de un contrato IN-TUITU PERSONAE en el sentido de que el arrendatario no puede subarrendar o ce­der el contrato de arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador;

· es también un contrato FORMAL por regla ge­neral, ya que debe otorgarse por escrito en el caso de bienes muebles valiosos y siempre lo es tratándose de inmuebles;

· TEMPORAL, porque se celebra por un perio­do limitado, el cual se fija en relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada;

· DE TRACTO SUCESIVO, porque las prestaciones del arrendador y del arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera periódica, tiene esta naturaleza por antonomasia;

· NOMINA­DO y traslativo de uso o disfrute.

ESPECIES DE CONTRATOS

En nuestra legislación, el arrendamiento puede ser: administrativo, civil, mercantil y financiero. Del arrenda­miento administrativo se ocupa el a. 2411, del Código Civil del Distrito Federal, que preceptúa: "Los arrenda­mientos de bienes nacionales, municipa­les o de establecimientos públicos estarán sujetos a las deposiciones del derecho ad­ministrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este título". Es decir, el arrendamiento es administrativo, sin importar la naturaleza de los sujeto, cuando los bienes, objeto del contrato, pertenecen a la Federación, estado y municipios, y están sujetos a las disposiciones del derecho administrativo y, en su defecto, las disposiciones del Código Civil del Distrito Federal; es civil, cuando no sea mercantil ni adminis­trativo; es decir, cuando recae sobre bie­nes inmuebles, o cuando se celebra res­pecto a bienes muebles sin el propósito de especulación comercial, o cuando re­cae sobre bienes que no pertenecen a la Federación, estados o municipios; es mer­cantil, aquel que recae sobre bienes mue­bles con el propósito de especulación mercantil (a. 75, fr. I, Código de Comercio.), y se rige por las disposiciones del Código de Comercio., no así cuando recae sobre bienes inmuebles, el cual siempre, en nuestro derecho, es un con­trato de arrendamiento civil, aun cuando se celebre con el propósito de especula­ción comercial; arrendamiento financie­ro, a esta especie se refiere el a. 25 de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito , que señala: "Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora financiera se obliga a adqui­rir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero deter­minada o determinable, que cubra el va-' lor de adquisición de los bienes, las car­gas financieras y los demás accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato algu­na de las opciones terminales a que se refiere el artículo 27 de esta ley...".

OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

Del ARRENDADOR:

· transmitir el uso o goce tem­poral de la cosa; entregar la cosa arrenda­da en tiempo, lugar y forma pactadas;

· conservar la cosa arrendada en el mismo estado para aquel que está destinada la cosa arrendada, y en caso de incumpli­miento, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato o pedir a la autoridad judicial que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación;

· no es­torbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de repara­ciones urgentes e indispensables;

· garanti­zar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato;

· garantizar la pose­sión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado;

· responder de la evicción, pudiendo reclamarle el arren­datario la disminución de la renta, pagar las mejoras hechas por el arrendatario si autorizó al inquilino a hacerlas;

· devolver el saldo que hubiera en favor del arren­datario al término' del contrato;

· preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando esté al corriente del pago de la renta.

Del ARRENDATARIO:

· pagar la renta en forma y tiempo convenidos;

· conservar la cosa en el estado en que la reciba, res­pondiendo de los daños y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia, po­niendo en conocimiento del arrendado la necesidad de reparaciones urgentes;

· hacer las reparaciones de poca importan­cia, no variar la forma de la cosa arrenda­da;

· informar al arrendador de toda usur­pación o novedad dañosa;

· servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza;

· responder del incendio de la cosa arrendada con las limitaciones que establece el Código Civil del DF;

· devolver el saldo que hubiera en favor del arrendador y resti­tuir la cosa arrendada al término del con­trato.

TERMINACIÓN.

Depende de si el contrato ha sido celebrado por tiempo determinado o indeterminado. En el pri­mer caso, concluirá a voluntad de cual­quiera de las partes, previo aviso a la otra en forma indubitable y, en el caso de in­muebles, si el predio es urbano o rústico. El a. 2483 del CC enumera las principales causas de terminación:

1) por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;

2) por convenio expreso;

3) por nuli­dad;

4) por rescisión;

5) por confusión;

6) por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuer­za mayor;

7) por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública, y

8) por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Termina, también, por la muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado su res­cisión, según se desprende del a. 2408 del CC interpretado a contrario sensu. Asi­mismo, al acabarse el usufructo, si el usu­fructuario dio en arrendamiento los bie­nes objeto de su derecho. Igualmente, cuando sin el consentimiento del arren­dador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro. Otra de las causas de terminación es la oposición al subarriendo en caso de haberse pacta­do ese derecho, y en el caso de enajena­ción judicial cuando el contrato se hubiese celebrado dentro de los 60 días anteriores al secuestro de la finca.

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